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リーフシティ市川とは

市川市の主要駅の一つであるJR市川駅（いちかわえき）。この駅の南側で新しい街区整備が進んでいる。かつて、京葉ガス市川工場が稼働していた跡地であり、その名称を「リーフシティ市川」という。

市川駅周辺は、JR横須賀・総武快速線が通っており、東京駅・品川駅方面へのアクセスの良さから都心に勤める方の住宅地としてのポテンシャルが高い。

駅北部は、歴史ある市街地に加えて千葉商科大学や和洋女子大学など教育施設が充実している。また、2015年には駅南口の再開発も行われるなど、少しずつ都市機能の刷新が進んできた駅南側エリア。今回の開発は、工場跡地の広大な敷地に、分譲・賃貸・シニア住宅、商業施設、地域貢献施設、そして緑豊かな広場が一体的に整備される大規模プロジェクトとなっている。

本稿では、「リーフシティ市川」の計画概要、整備される施設の詳細、周辺環境や都市計画的視点から見た注目点をわかりやすく紹介する。

京葉ガス市川工場は、2006年3月に稼働を停止、同年10月に正式に廃止、その後、解体工事が行われ、一時期は市川市役所の庁舎建て替え工事に伴う仮庁舎の一部として使用されていたが、2020年に庁舎建て替え工事が完了し、その役割を終えていた。その後、2022年6月に同地を所有する京葉ガスでは、跡地および周辺所有地を含め地域の活性化と防災に資する街づくりに関して、今回の開発事業を進めることを発表している。

「リーフシティ市川」の愛称は、開発エリア周囲の住民等から1,339件の応募を受けて、跡地開発プロジェクトメンバー（京葉ガス株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、イオンリテール株式会社）の選考を経て、2024年1月に決定した。

リーフシティ市川の開発コンセプトは、『中高層都市型住宅を中心とした、うるおいある緑豊かな街づくり』とし、次の４つの方針を掲げている。

1)幅広い世代が生き生きと暮らせる街づくり
2)建物・広場の活用やエネルギー供給を通じた災害時対応力の向上
3)地域貢献施設・商業施設の設置を通じた地域の活性化
4)広場と広場を結ぶ緑のネットワークの構築

開発面積は約3.7ha、その中において、分譲住宅、シニア住宅、賃貸住宅（地域貢献施設）、商業施設、コンビニエンスストア、広場および運動広場が整備される。なお、一般的に、市街地の再開発を行う場合には、高度利用や補助金活用などのために都市計画手法として「市街地再開発」が用いられるケースが多いが、今回の開発は、そうした都市計画手法の活用はない。

2025年度には、シニア住宅や賃貸住宅（地域貢献施設）、商業施設などが、2026年度には、分譲住宅や広場・運動場が整備される予定となっている。

リーフシティ市川の全体概要

「リーフシティ市川」では、住宅、商業施設、広場などが段階的に整備される計画となっている。中でもコンビニエンスストアは先行して、2023年12月にすでに開業している。

今後は、分譲住宅、サービス付き高齢者向け住宅、賃貸住宅、地域貢献施設、商業施設、広場・運動広場などが順次供用開始される予定で、住戸については、最終的には1,090戸の住宅が供給され、大規模な街区が形成される。

以下に、整備される主な建物の概要を紹介する。

【分譲住宅】
・名　称：リーフシティ市川　ザ・タワー
・用　途：共同住宅（分譲）、保育所
・総戸数：674戸
・階　数：地上29階建て
・竣　工：2026年10月下旬（入居は2027年1月下旬予定）
・専有面積：42.7m2〜129.9m2

【シニア住宅】
・名　称：オウカス　リーフシティ市川
・用　途：サービス付高齢者向け住宅
・総戸数：181戸
・階　数：地上10階建て
・竣　工：2025年夏（入居は2025年秋）
・専有面積：27m2〜57m2

【賃貸住宅・地域貢献施設】
・名　称：（仮称）千葉県市川市市川南二丁目（京葉ガス市川工場跡地）計画共同住宅（賃貸）・地域貢献施設
・用　途：共同住宅（賃貸）、地域貢献施設
　　　　　※地域貢献施設は、カフェやコモンスペースなどが提供される予定
・総戸数：235戸
・階　数：地上9階建て
・竣　工：2025年5月下旬

【商業施設】
・名　称：（仮称）イオン市川南
・用　途：物品販売業を営む店舗（イオンスタイル、テナント６店舗）
・店舗面積：6,921m2
・階　数：地上2階建て
・竣　工：2025年度

【広場】
・敷地面積：約4,500m2

分譲住宅（リーフシティ市川　ザ・タワー）の概要

リーフシティ市川の開発エリアのうち、街区の象徴的な存在となるのが分譲住宅棟だ。分譲住宅棟では、2027年1月下旬の入居を目指して建築工事が進められており、すでに販売もはじまっている。

総戸数は674戸、地上29階建ての高さ約104mの超高層タワーマンションとなる予定となっている。市川駅南側エリアにおける高さ60m超の超高層建築物は、パークシティ市川や駅南口での市街地再開発事業（市川駅南口地区）などがあるが、それらに続く超高層建築物となる。建築工事の完了は2026年10月下旬を予定しており、現在、現地では低層階の工事が進んでいる。

＜施設概要＞
・用　　途：共同住宅・保育所
・敷地面積：12,200.02m2
・建築面積： 5,340.88m2
・延べ面積：71,594.63m2
・階　　数：地上29階建て
・構　　造：鉄筋コンクリート造
・高　　さ：104.15m
・間取り　：1LDK〜4LDK
・専有面積：42.70m2〜129.69m2
・駐車場等：駐車場338台、駐輪場1348台、バイク置場21台

土地の権利は、定期借地権であり、契約期間は2100年11月14日までの約70年間となる。このため、購入後は月額の地代を支払う必要があるが、土地代を含まないため初期の購入費用を抑えられるという利点がある。
定期借地権付きマンションは、都内の都心部で近年増加傾向にあり、土地の高騰を背景に、購入のハードルを下げる仕組みとして注目されている。

一方で、契約満了時には土地の返還義務があるため、建物は取り壊すなどの対応が求められる。
こうした制度の特性上、「住み替え前提での購入」や「ライフプランに合わせた柔軟な住まい方」を考える層には向いているが、「資産として長期保有したい」「将来、子どもに引き継ぎたい」という目的で購入を検討している場合は、契約内容や管理体制をよく確認し、慎重に判断する必要がある。

分譲住宅以外で注目したい施設

今回の開発では、大規模タワーマンションの供給に注目が集まるが、それ以外にも、一般的な開発事業とは異なる、地域特性や地域社会への配慮が随所に見られる点が特徴的である。これは、京葉ガスが長年にわたり当該地域で操業を続けてきたことへの、地域への還元と位置づけることもできるだろう。

今回の開発では、分譲住宅に加え、サービス付き高齢者向け住宅が整備されるほか、地域住民も自由に利用できる広場が2ヶ所設けられる（うち1ヶ所は運動広場）。さらに、地域の生活利便を支えるスーパー（イオン）の出店も予定されている。加えて、賃貸住宅および地域貢献施設も設けられる計画であり、カフェやコモンスペースなどの交流拠点としての機能も期待されている。

このように、複数の住宅用途と生活支援施設が共存することで、世代やライフスタイルの異なる人々が暮らす多様な街区が形成される。今後、生活の接点を通じて住民同士のつながりが生まれ、地域としての一体感や新たなコミュニティの芽が育っていく可能性もある。

リーフシティ市川開業後における街の変化

市川駅は、JR総武快速線が停車する千葉県市川市内の主要駅のひとつである。駅名から市川市の中心駅という印象を抱かれることもあるが、実際には行政機能や公共施設の多くは、東隣の本八幡駅周辺に集積している。
一方で、市川駅は東京駅や品川駅、さらに川崎・横浜方面へのアクセス性に優れており、通勤・通学の利便性の高さから、住宅地としてのポテンシャルも高い。2015年には南口において市街地再開発事業が実施され、市街地のリニューアルも進んでいる点が市川駅周辺の特徴である。

こうした中、駅南側の旧京葉ガス市川工場跡地に誕生する「リーフシティ市川」は、工業用途から住宅・商業用途へと転換される再開発事例である。住宅と商業が複合するこの街区は、密集市街地と工業用途が混在する当エリアにおいて、工業用途の縮小とともに、地域全体の“工業地域”というイメージの刷新にもつながる可能性がある。

今回の再開発を契機として、駅南側エリアにおけるさらなる街区再編や土地活用の再評価が進むことが期待される。工業系地域と住宅とのバランスをどのように取っていくのか、行政側の計画次第でもあるが、今後、街区のあり方は変化していくことが予想され、その方向性に期待とともに慎重な見極めも求められる。

工業地域とはいえ、周辺は水・緑と立地に恵まれている。春には江戸川河川敷の桜、夏には市川市民納涼花火大会、秋には弘法寺や里見公園の紅葉などを堪能することができる立地にあることは、日々の暮らしを充実させるはずだ。

駅近でありながら、暮らしやすさと地域交流を両立させる新たな街区「リーフシティ市川」。次の住まいの候補地として検討してみはいかがだろうか。

おわりに

最後に、今回のように工業用地が住宅・商業用途へと転換される土地に居住する際の留意点について、都市計画の視点から整理しておきたい。

確認すべきポイントは、用途地域の変更の有無や、将来的に用途地域に代わる制限が加えられるかどうかである。用途地域とは、建物の用途を制限する都市計画上の分類で、13種類に区分され、それぞれに対応する色がある。都市計画関係者の間では用途地域を「色」で呼ぶことも多い。工業地域は水色として表される。

今回、住宅・商業用途に土地利用は変更されているが、記事執筆時点においては、従前の「工業地域」から住居系用途地域への変更は確認されていない。それを裏付けるように、分譲住宅には定期借地権が設定される予定で、土地の所有権は今後も京葉ガスが保有する形となる。

建築基準法において、工業地域は「主として工業の利便を増進するために定める地域」であり、住宅と工業の共存が可能となっている。

市川市の都市計画マスタープランでは、このようなエリア（市川南など4地区）について、「周辺の住環境に配慮しつつ操業の維持に努める」ことを前提とし、「土地利用の転換が生じた場合には周辺の生活環境に配慮した土地利用を誘導する」とされている。

現時点においては、用途地域に代わる街区単位の制限を加える地区計画の指定もなく、法的には工業用途への土地利用の再転換も可能となる状態にある。しかし、今回のように大規模かつ一体的に整備された街区においては、実際の転換リスクは極めて低いが、居住選択の際には、土地が工業地域に属しているという法的位置づけは受容しておく必要がある。

また、同マスタープランには「すでに他の用途に土地利用が転換された工業地では、住民の合意を得ながら用途地域の見直しを図る」と記されている。このため、将来的には、住民の声をきっかけに住居系地域への変更が行われる可能性もある。工業系用途地域で居住を検討する際には、土地利用の状況次第でライフスタイルへの影響を及ぼす工場立地も想定できるため、土地の法的位置付けや行政の方針にも目を向けておくと安心材料となる。