変動金利とは｜住宅ローンランキングの銀行選びのポイントも解説
固定金利型よりも金利が低く注目されている変動金利型。しかし、最近では市場金利が上昇する兆しを見せているため、
「変動金利型を選んでいいのか」
「住宅ローンはどの銀行を選べばいいのかわからない」
と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。この記事ではそのような方に向けて変動金利型の住宅ローンの選び方についてくわしく解説します。
【住宅ローンランキングの選び方】変動金利型の特徴
住宅ローンの金利タイプには「変動金利型」と「固定金利型」の2種類があります。
変動金利は金融機関が設定する「短期プライムレート」に連動する金利タイプです。短期プライムレートとは各銀行が設定する最優良企業向けの短期貸出金利のことをいいます。短期プライムレートは銀行が金利を自由に設定できます。
固定金利は完済まで、もしくは一定期間金利が変わらない金利タイプです。市場金利に左右されないため、毎月の返済額がずっと変わらないのがメリットです。
【住宅ローンランキングの選び方】変動金利型のメリット
ここでは変動金利型のメリットを解説します。
固定金利型よりも低金利
変動金利型のメリットは固定金利型よりも低金利な点です。全期間の固定金利型の金利は最近では2％前後ですが、変動金利はネット銀行では0.3～0.5％程度です。昨今ではここまで金利差が開いていることもあり、変動金利のほうが人気があります。
元利均等型では「5年ルール」と「125％ルール」が適用されることが多い
住宅ローンの返済方法には「元利均等返済型」と「元金均等返済型」の2種類があります。
元利均等返済型は住宅ローンの利息部分を多めに返済していく方法です。返済開始当初の返済額を少なくできるうえ、金利が変動しない限りは返済額が一定になります。元金均等返済型は住宅ローンの元金部分を多めに返済していく方法です。返済開始当初の返済額が高いものの、返済が進むにつれて返済額が少なくなっていきます。
元利均等型も元金均等型も市場金利が変動すれば、返済額もそれに合わせて増減するのが特徴です。しかし、元利均等返済型の場合は銀行によって「5年ルール」と「125％ルール」が適用されることがあります。
「5年ルール」とは金利が上昇しても、5年間は住宅ローンの返済額が変わらないというものです。また、「125％ルール」とは返済額が増額する場合に、どのように金利が上昇したとしても1.25倍以上にはならないというものです。どちらも急激な返済額の増額に対応できなくなるリスクを想定しています。また、一部の銀行では5年ルールと125％ルールを採用していない銀行もあります。いざというときに慌てないためにも住宅ローンを借り入れたり、借り換えたりする前に必ず確認しておきましょう。
【住宅ローンランキングの選び方】変動金利型のデメリット
ここでは変動金利型のデメリットを解説します。
金利上昇リスクがある
変動金利の場合、金利の上昇に合わせて返済額が増えてしまう可能性があります。返済額が増えることで、返済が難しくなる方が出てくるかもしれません。変動金利を選択する場合は、金利上昇によって返済額が増える可能性があると想定しておく必要があります。
「5年ルール」と「125％ルール」は未払利息が増えているだけ
金利変動による家計へのダメージを減らす措置として5％ルールと125％ルールを設けている銀行が多いのですが、これにはデメリットもあります。金利上昇当初はどちらも返済額は増えないものの、じつは本来返済すべき利息を先延ばしにしているだけなのです。この場合は住宅ローンの最終返済時に未払利息の返済を求められてしまうことがあります。そのため、まとめて請求されたくない場合はあえて5年ルールと125％ルールが適用されない銀行を選ぶのもいいでしょう。
【住宅ローンランキングの選び方】変動金利型の銀行を選ぶポイント
したうえで住宅ローンを借り入れる銀行を選びましょう。
金利の利率だけで選ばない
最も大切なのが金利の利率だけで選ばないという点です。銀行によって団信の保証内容や返済方法が異なります。そのため、表面的に利率が低くてお得に見えても、総合的にほかの銀行に劣っているということが起こりえます。
団信の保証内容を確認する
団信（団体信用生命保険）は住宅ローンの契約者が死亡したり、高度障害状態になったりして返済が難しくなったときのための保険です。万が一のときはローンと相殺できる保険で、ほとんどの方が加入を義務づけられているのではないでしょうか。
ほかにはガン団信もあります。特定のガンと診断された場合、ローンの残高が相殺されたり半分が返済されたりするものです。また、要介護認定を基準とする保険もあります。これらの保険を付加させることで利率が上がることもあります。それぞれの条件をしっかり確認しておきましょう。
返済方法を検討する
返済方法には元利均等返済型と元金均等返済型があります。
元利均等返済型
・利息部分を多く返済・返済開始当初の返済額が低いが、徐々に返済額が高くなる・5％ルールと125％ルールが適用可能な銀行が多い
元金均等返済型
・元金部分を多く返済・返済開始当初の返済額が高く、徐々に返済額が低くなっていく・5％ルールと125％ルールが適用不可
それぞれの返済方法、および5％ルールと125％ルールについてしっかり確認しておきましょう。
繰り上げ返済手数料を確認する
住宅ローンの繰り上げ返済を検討している方は、繰り上げ返済手数料がかかるかどうかを確認しておくのも大切です。銀行によっては繰り上げ返済手数料がかからないところもあるため、いくつかの銀行を比較してみましょう。
変動金利の特徴を理解して、ランキングに左右されない銀行選びをしよう
この記事では変動金利の特徴や住宅ローンの銀行選びのポイントを解説しました。変動金利は金利が低く返済しやすくなるというメリットがある一方、金利上昇リスクがあります。そのうえで金利の低さだけにとらわれない銀行選びをすることが非常に重要です。数十年以上返済が続くため、後悔のない銀行選びをしていきましょう。
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