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物件購入を検討する際、不動産情報に「再建築不可物件」と記載されているのを目にしたことはありませんか？「再建築不可物件」について知らない方もいるかもしれませんが、購入する場合は注意が必要です。 そこでこの記事では、再建築不可物件とはどのような物件なのか、特徴や注意点、活用方法などについて解説します。再建築不可物件の基本的な知識を押さえたうえで、購入を検討しましょう。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、建築物を解体して更地にした際に、建て替え不可となる土地のことを指します。再建築不可物件とされる要因はさまざまですが、主に建築基準法の接道義務を満たしていないケースです。 以下のような物件は、建築基準法の第42条と第43条にある道路に関する規定と接道義務により、再建築不可物件となります。・建物の敷地に接する道路がない・建物の敷地に接する道路の幅が2ｍ未満・建物の敷地に接する道幅が4m未満もしくは、接しているのが私道のみ建築基準法の接道義務では、建物を建てる土地は幅員4ｍ以上の道路に2m以上接していることが条件です。

再建築不可物件の特徴

再建築不可物件は建て替えができませんが、ほかの物件にないメリットもあります。ここでは、再建築不可物件の特徴について見ていきましょう。

安価で購入できる

さまざまな制約がある再建築不可物件は、安価で購入しやすい傾向があります。なぜなら、建て替えることができない、増改築ができない、車も入らない土地は買い手がつきにくいためです。 販売価格は売り出されるタイミングや売主の事情にもよりますが、相場は周囲の類似物件の10～50％程度になります。

リフォームに費用がかけられる

再建築不可物件は増築することはできませんが、敷地内でのリフォームやリノベーションは可能です。安く物件を購入できるため、その分リフォーム費用に充てられます。 物件をリフォームして住みたいという人は再建築不可物件を購入するのも手段のひとつです。

税金を安く抑えられる

再建築不可物件は、一般的な物件に比べて、固定資産評価額の設定が低くなっています。なぜなら、自由に建物を建てたり立て直したりすることができないため、不動産としての利用価値や資産価値などが低いと見なされるからです。 固定資産評価額が低いことで、固定資産税や都市計画税、贈与税や相続税などの税金を安く抑えられる点はメリットです。

所有地を広げられる

再建築不可物件の隣地を所有している場合は、隣地を購入できれば自分の所有する土地を広げることが可能です。購入費用は相場の60～70％程度になることもあります。 ただし、所有者との関係により、価格は左右されるでしょう。

再建築不可物件の注意点

再建築不可物件にはメリットだけでなく、デメリットもあります。再建築不可物件は、次の注意点を把握したうえで、購入しましょう。

建て替えができない

再建築不可物件の最大のデメリットは、建て替え、増築や改築ができないことです。 建て替えだけでなく、火災や台風といった自然災害により建物が全壊や倒壊、消失したケースでも再建築できないため、注意してください。 災害による被害のリスクをゼロにできないことは理解しておきましょう。

地質調査が難しい場合がある

再建築物件は敷地ギリギリに建っていることが多く、建物が建っていないむき出しの地面が少ないため、地質調査が難しい場合があります。 地質調査ができない場合は、建物重量の負荷がかかる耐震性の補強や、建物のリフォームができない可能性があるため、購入前にあらかじめ確認しておくことが大切です。

住宅ローンの審査が通りにくい

再建築不可物件を購入する場合、金融機関によっては、住宅ローンの利用ができないケースがあります。なぜなら、物件自体の担保価値が低いため、通常の場合よりも審査が厳しくなるためです。現金での一括購入ができない場合は、計画を見直す必要があります。

買い手が見つかりにくい

再建築できない不動産の購入を希望する人は、少ない傾向があります。多くの人はマイホームを希望しており、希望に叶う好条件の物件を探しているためです。 また、建物は築年数を重ねるほど経年劣化が目立ってきます。購入後にリフォーム費用がかさむことが予想されれば、さらに買い手がつきにくくなるでしょう。

再建築不可物件の活用方法

再建築不可物件の費用面や立地などを踏まえて、有効活用できないか考えてみることもおすすめです。ここでは、再建築不可物件の活用方法をご紹介します。

更地にして土地活用する

物件を解体して更地にし、その土地を月極駐車場や駐輪場として活用することができます。駅や大型商業施設、マンションなどの集合住宅が建っているエリアなら、収益が見込めるでしょう。 規模が大きくなければ再建築にはあたりません。一般的には、既存の建物を解体して駐車場にする場合、許可を受ける必要もありません。ただし、需要のない地域につくっても、損失が大きくなるばかりになる可能性もあります。 駐車場経営を考えるのであれば、専門家の意見を聞きながら、慎重に検討することが大切です。

建物をリフォームやリノベーションする

再建築不可物件に住む場合、リフォームやリノベーションができます。リフォームが可能なのは、下記の条件を満たした「4号建築物」です。・2階建てで延床面積が500平方メートル以下で、高さ13m以下で軒の高さが9m以下の木造建築・平屋建てで延床面積が200平方メートル以下の非木造建築物建て替えはできなくても、新築同様の建物にリフォームすることは可能です。 ただし、2025年に予定されている建築基準法の改正により4号特例が縮小される可能性があるため、今後は再建築不可物件におけるリフォームの可能性が狭まることが考えられます

再建築可能にして建て替える

どうしても再建築不可物件を建て替えたい場合は、再建築可能な状態にして建て替える方法もあります。以下のような方法を取れば、再建築が可能です。・隣地を購入する：接道部分の拡大や広い道路に接道させて、接道義務を満たす・セットバックをする：敷地の一部を後退させて道幅を確保し、幅員の条件を満たす・建築基準法第43条の但し書きを申請する：例外的に再建築を認めてもらう接道義務を満たすことができれば、再建築可能な物件として建て替えができます。

まとめ：再建築不可物件は正しい知識のもと購入しよう

再建築不可物件は接道条件をクリアしておらず、建て替え不可の土地のことです。安価で購入でき、税金を抑えることができますが、地質調査が難しい場合や住宅ローンが利用できないケースもあります。 再建築不可物件を安く購入して、有効活用することを考えるのも方法のひとつです。いずれにしても再建築不可物件を購入する際は、メリットだけでなく注意点も含めて、慎重に検討しましょう。 風水を取り入れて運気アップを図りたい場合は、以下の記事で風水に良いインテリアをご紹介していますので、チェックしてみてください。