50代後半の【リアル我が家の事情】マンションを売りたい……。値上がりを待つべき？【FPが解説】

5/15(木) 7:15配信

読者から寄せられたリアルなお金の悩みに、ファイナンシャルプランナーが分かりやすくお答えします。【58歳女性】

【相談内容】20年住んだマンションが買ったときと同じ値段で売れそうです。待てばまだ値上がりしますか？

「現在都内のマンションに住んでいます。老後資金に不安があり、20年住んだマンションを売却して郊外や地方への移住やリースバックを検討しています。もう少し待てばもっと高く売れるかもと思い、売却の判断を迷っています」

58歳、女性、パート勤務(元正社員)
家族構成：夫(60歳)、子ども2人(すでに独立)
居住地：東京都23区内ベッドタウン
住居：分譲マンション(築20年)、3LDK
購入時価格：3,200万円(新築で購入)
現在の相場：3,200万円〜3,400万円前後

まずは、中古マンション市場の動向を見てみましょう。
東京カンテイの調査によると、東京23区中古マンション70平米(3LDK規模)の価格は過去5年にわたって上昇トレンド*。

*……参考：東京カンテイ「三大都市圏・主要都市別 / 中古マンション70㎡価格月別推移」(p.2)

都内では人口が増え続けており、ベッドタウンと言えどマンション需要があります。
この傾向が続けば、都内のマンション価格は今後も上がっていくでしょう。

ただし、注意が必要なのは金利の変動です。
近年、金利が少しずつ上昇中。
一般的に、金利が上がると住宅ローンを利用しにくくなるため、購買意欲が低下します。
その結果、マンション価格が下がる可能性があるのです。

相談者さんのマンションは現在、購入時と同じかそれ以上の価格で売れそうとのこと。
大幅な値上がりを期待して売却を待つよりも、老後資金をどれくらい用意するべきかを計算して必要額を確保できそうなら売却する、という判断軸を持ったほうが現実的かもしれませんよ。

厚生労働省の調査によると、現在、65歳以上の厚生年金平均受給額は、男性が169,484円、女性が111,479円です*。
一方、生活保険文化センターの調査では、夫婦に必要な生活費は月額平均23.2万円、ゆとりある生活を送るためには38万円必要という結果が出ています*。

*……参考：厚生労働省「令和5年度厚生年金保険・国民年金事業の概況」(p.12,13)
*……参考：生活保険文化センター「令和4年度生活保障に関する調査」(p109,111)

もともと正社員でいらした相談者さんが平均並みの厚生年金を受給できると仮定すると、年金を2人で月28万円受給できる見込みです。
夫婦に必要な生活費23万円を引いても5万円残るため、年金だけでも生活できると言えそうです。

ただし、もう少しゆとりある生活を送りたいなら年金だけで賄うのは難しく、月々あと10万円必要になります。
65歳で定年退職して、月10万円を20年間支払い続ける場合、2,400万円が必要な計算に。
預貯金や退職金、満期保険金の合計を出して差し引けば、より正確な必要額が分かりますよ。

もし上記の老後資金を確保できそうなら、住んでいたマンションを売却して郊外や地方に移り住むのも十分可能です。

郊外・地方には、2,000万円台〜3,000万円台の中古マンションがたくさんあります。
マンションは管理費や修繕積立費が発生し続けますので、その分を確保するためには売却するマンションよりも安いマンションを選ぶとよいでしょう。

ゆとりある老後に向けて、支出を抑えた生活を心がけることも大事。

例えば、食費や固定費を節約できないか検討してみましょう。
車をお持ちの場合、駅の近くに転居すれば車を売却してその分を生活費に充てられます。

老後に向けて収入を増やそうとすると心身に負担がかかりますので、支出を減らすという観点で今の生活を見直すことが大切ですよ。

・23区内の70平米中古マンション価格は上昇トレンドが続いている。

・最低限の老後生活費なら夫婦の年金だけで賄える。

・老後資金を蓄えるために、食費や固定費を削減して支出を抑えることが大切。

※この記事で扱うテーマは、マネー相談に寄せられる一般的なお悩みに、AIと編集者が一部編集を加えたものです。相談への回答および解説はすべてFP資格を持ったライターが対応して執筆しています。

◆綾瀬わか
AFPライター。元中学校・高校の国語教員。
資産形成や社会保険、教育等に関するお悩みを解決するお手伝いをしています。教員時代のスキルを生かして、相手に寄り添いながらわかりやすくアドバイスすることが得意です。より多くの方々が安心して生活できるようにお役に立ちたいと思っております。

記事へのご意見最終更新: 5/15(木) 7:15