つなぎ融資とは？仕組みや利用するケース、金利などの注意点を解説
つなぎ融資とは
住宅ローンで資金を借りる場合は、家が引き渡された時点で融資が実行される。しかしその前に家の工事金の一部や、土地代の支払いが必要になったときに利用するのが「つなぎ融資」だ。
住宅ローンの融資が決定していることを条件に融資され、最終的に住宅ローンの借入金で返済する。あくまで住宅ローンとは別の融資であるため、つなぎ融資自体に手数料や利息の支払いが発生する。本記事ではつなぎ融資の概要や、どのような場面でどのくらい借りられるのかなどについて、わかりやすく解説する。
つなぎ融資が必要なケース
つなぎ融資は、家を工事する際に支払う着工金や中間金、あるいは土地の代金を手持ち資金でまかなえない場合に必要となる。
住宅の着工金・中間金
一般的な注文住宅では、代金を着工金と中間金、引き渡しの3回に分けて1/3ずつ支払うことになる。しかし住宅ローンは引き渡し後に実行されるため、着工金と中間金に間に合わず資金を別途、用意しなければならない。手持ち資金でまかなうのが難しい場合は、つなぎ融資を利用する。
建売やマンションのように、引き渡しのときに代金を一括で支払う場合は、住宅ローンで必要資金を支払えるためつなぎ融資は必要ない。ただ、引き渡し時点までに、必要な書類がそろえられないために住宅ローンの借り入れが間に合わなかったり、早急に入居したい事情があったりといった場合に、つなぎ融資を利用することもある。
土地の購入資金
通常、土地は家を建て始める時点までに代金を支払い、購入しなければならない。しかし土地代と家の代金を1つのローンで借りるとなると、融資が実行されるのは家の引き渡し後となるため、着工に間に合わない。住宅ローンによる融資実行前に土地購入の資金を用意するため、つなぎ融資を利用することになる。
ただし、土地と家のローンを別々に組む「2本立て」なら、土地の引き渡しのときに土地のローンが実行されるため、基本的につなぎ融資は不要となる。その代わり、土地のローンの支払いが先行して始まるため、賃貸物件を借りている場合、家賃と支払い時期が重なる点に注意したい。
つなぎ融資を借りる流れ
ここでは、つなぎ融資を借りる際の一般的な流れを紹介する。ただし、実際の借入では、金融機関や支払い先の住宅会社、不動産会社によって、手続きが前後する場合がある。事前に具体的な流れを、金融機関などへ確認してほしい。
1.全体予算と住宅ローン借入額の決定
つなぎ融資を借りるには、まず建築の全体予算と、手持ち金、住宅ローン借入額を決める。そのうえで、つなぎ融資を「いつ」「いくら借りるか」を考える。
例えば、建築費3,000万円に対し、手持ち金1,000万円、住宅ローン2,000万円の計画で考えてみよう。このケースでは、最初に支払う着工金（建物金額の1/3）の1,000万円は、手持ち金でまかなえるためつなぎ融資は不要だ。しかし、中間金（同1/3）の1,000万円は手元にないため、つなぎ融資を借りることになる。
このように、建築全体の予算と、つなぎ融資の借入時期と金額を決めたうえで、手続きを進めていく。
2.住宅ローンとつなぎ融資の借入先を決める
次に、住宅ローンを借りる金融機関を決め、つなぎ融資の取り扱いがあるかを確認する。取り扱いがない場合は、つなぎ融資のみを借りられる金融機関を別に探す。
住宅ローンとつなぎ融資の借入先が決まったら、住宅ローンを借りる金融機関で仮審査を行う。
3.住宅ローンの申し込みと本審査
住宅ローンの仮審査が承認されたら、建物や土地の契約を締結する。その後、住宅会社や不動産会社と打ち合わせを行い、最終的な全体予算が確定したら、住宅ローンの申し込みと本審査を行う。併せて、つなぎ融資の実行時期と金額も最終決定しておく。
4.つなぎ融資の申し込みと審査
住宅ローンの本審査の承認後、つなぎ融資の申し込みと審査を行う。つなぎ融資の審査で承認が得られたら、金融機関とつなぎ融資の契約を締結する。
その後、設定したタイミングでつなぎ融資が実行され、住宅会社や不動産会社への支払いが行われる。なお、つなぎ融資の実行後は、月単位で利息の支払いが発生するため、資金を準備しておく必要がある。
5.住宅ローン実行とつなぎ融資返済
建物が完成したら、住宅ローンの実行手続きを行い、つなぎ融資を返済する。つなぎ融資返済後の住宅ローン資金の残りは、最終金として住宅会社に支払われる。
この時点でつなぎ融資は役割を終え、以降は住宅ローンの返済のみを行っていく。
つなぎ融資で必要な諸費用
つなぎ融資は住宅ローンと別の融資であるため、事務手数料や印紙代といった諸費用が別にかかる。事務手数料は金融機関によって異なるが、11万円（税込）程度に設定するのが一般的だ。印紙代 はつなぎ融資で借りる金額の合計によって異なり、税額の目安は以下の通り。
つなぎの金額融資の金額と収入印紙代
100万円を超え500万円以下…2千円
500万円を超え1千万円以下…1万円
1千万円を超え5千万円以下…2万円
5千万円を超え1億円以下…6万円
扱っていない金融機関もある
基本的につなぎ融資は住宅ローンを申し込む金融機関で借りるが、中にはつなぎ融資を扱っていない金融機関もある。その場合はつなぎ融資だけでも提供してくれる金融機関や、利息がさらに高めなフリーローンなどで借り入れることになる。手間がかかるのはもちろんだが、利息がさらに増える可能性もある。
特に金利の低さとオンライン手続きの便利さで注目を集めるネット銀行のなかには、つなぎ融資を取り扱っていないところがある。住宅ローン選びではつなぎ融資の取扱有無を確認し、扱っていないときはどこで着工金などを借りるかしっかり計画を立てておこう。
利用回数や融資金額に上限がある
ほとんどの金融機関では、つなぎ融資の利用回数に上限を設けている。回数は金融機関によって異なり、2回や1回というところもある。もし土地代、着工金、中間金と3回つなぎ融資を使う予定なら、2回や1回の金融機関では回数が足りない。こちらも事前に確かめたうえで、借入先を慎重に決めるようにしよう。
また、融資金額は「着工金と中間金を合わせて建物金額の〇%まで」「着工金は〇%、中間金は〇%」といった具合で上限を決めているのが一般的だ。通常の1/3ずつの支払いなら問題ないが、中間金のタイミングで着工金と合わせて2/3支払うなどイレギュラーな支払い予定となっている場合は、あらかじめ上限規定をしっかり確認しておこう。
つなぎ融資の注意点
手持ち資金の限られる場合には便利なつなぎ融資だが、次のような注意点がある。
・融資金利が高めである
・取り扱っていない金融機関もある
・利用回数や融資金額に上限がある
具体的な条件は金融機関によって異なるが、住宅ローン選びの大切なポイントになるため、以下の解説を参考にしっかり確認してほしい。
融資金利が高めである
つなぎ融資の金利は2〜4%が相場で、住宅ローンに比べ高めだ。借入期間が長かったり金額が大きかったりすると、支払う利息も高額になる。例えば土地代を1,000万円で6ヶ月、着工金を800万円で3ヶ月、中間金を800万円で2ヶ月、年利3％のつなぎ融資を組むと以下のような利息水準になる。
つなぎ融資の内容と利息
■土地代1,000万円
1,000万円×3%÷365日×180日=14万7,945円
■着工金800万円
800万円×3%÷365日×90日=5万9,178円
■中間金800万円
800万円×3%÷365日×60日=3万9,452円
合計 24万6,575円
このように、つなぎ融資で支払う利息は、場合によってまとまった規模の金額に膨らむ。もし最終的に住宅ローンで借りるとしても、手持ち資金に余裕があるなら、一時的に支払いにあててつなぎ融資の比率を減らすのも良いだろう。
例えば一時的に持ち出せる手持ち資金が300万円あれば、着工金の一部として一旦支払っておく。すると着工金のつなぎ融資は500万円で済み、300万円の3ヶ月の利息である約2万2,000円が節約できることになる。
土地から購入するケースなら、土地代に手持ち資金をあてるとさらに利息を節約できる。手持ち資金とつなぎ融資の金額、利息を鑑みて検討してみてはどうだろうか。
扱っていない金融機関もある
基本的につなぎ融資は住宅ローンを申し込む金融機関で借りるが、中にはつなぎ融資を扱っていない金融機関もある。その場合はつなぎ融資だけでも提供してくれる金融機関や、利息がさらに高めなフリーローンなどで借り入れることになる。手間がかかるのはもちろんだが、利息がさらに増える可能性もある。
特に金利の低さとオンライン手続きの便利さで注目を集めるネット銀行のなかには、つなぎ融資を取り扱っていないところがある。住宅ローン選びではつなぎ融資の取扱有無を確認し、扱っていないときはどこで着工金などを借りるかしっかり計画を立てておこう。
利用回数や融資金額に上限がある
ほとんどの金融機関では、つなぎ融資の利用回数に上限を設けている。回数は金融機関によって異なり、2回や1回というところもある。もし土地代、着工金、中間金と3回つなぎ融資を使う予定なら、2回や1回の金融機関では回数が足りない。こちらも事前に確かめたうえで、借入先を慎重に決めるようにしよう。
また、融資金額は「着工金と中間金を合わせて建物金額の〇%まで」「着工金は〇%、中間金は〇%」といった具合で上限を決めているのが一般的だ。通常の1/3ずつの支払いなら問題ないが、中間金のタイミングで着工金と合わせて2/3支払うなどイレギュラーな支払い予定となっている場合は、あらかじめ上限規定をしっかり確認しておこう。
つなぎ融資と分割実行の違い
金融機関の中には、つなぎ融資ではなく「分割実行（分割融資 ）」という仕組みを用意しているところもある。これは家の引き渡し前に住宅ローンの一部を前倒しで実行する方法だ。この分割実行なら、つなぎ融資のように住宅ローンとは別の利息がかかることもない。
ただし分割実行した金額分の支払いが前倒しで始まったり、支払い開始は引き渡しまで留保してそれまでの利息を払ったりと、返済方法は金融機関によってまちまちだ。つなぎ融資と同じく、どんな費用が必要で、いつから支払いが始まるか、金融機関に問合せたうえで利用を判断しよう。
まとめ
つなぎ融資は、資金の大半を住宅ローンで借りて注文住宅を建てる場合には便利な融資だ。さらに土地代の支払いにも使えるため、最小限の手持ち金でマイホームを手に入れることができるが、金利が高いなどのデメリットもあるため慎重に検討したい。
また、手数料や利息が住宅ローンと別立てで発生するため、利用にあたっては資金計画を入念に立てておくことが大切だ。つなぎ融資を取り扱っていなかったり、利用回数や金額に上限があったりと金融機関によって扱いが異なる。住宅ローンを申し込む前にしっかり確認し、いざ支払いの際に慌てないようにしよう。