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昨今、マンションなどの不動産価格が高騰しています。不動産の購入を検討する方の中には、「物件を購入したいけど高くて手が出ない」「いずれ暴落するだろうからそのときに買えばいい」と思っている方もいるでしょう。しかし、暴落を待って購入するのは危険かもしれません。

この記事では、不動産の暴落待ちによるリスクや暴落する原因、今後の見通し、お得に不動産を購入する方法について解説します。物件を購入する際は、適切なタイミングをしっかり見極めましょう。

不動産の現状と暴落待ちによるリスク

不動産は高騰しているといわれていますが、暴落するとの声も聞かれます。実際のところどうなのでしょうか。暴落する場合は、リスクも念頭に入れておく必要があります。ここでは、不動産の現状と暴落待ちするリスクについて押さえておきましょう。

不動産の価格が高騰している現状とその理由

金融緩和がはじまった2013年から不動産の価格は上昇しはじめており、ほぼ右肩上がりに推移しています。国土交通省の不動産価格指数によると、マンション価格は2010年から約1.9倍上昇しているのが現状です。

不動産が高騰している理由としては、以下の4つが挙げられます。

・　低金利が続いている：住宅ローン金利は0.5％前後と低い水準・　建築資材や人件費が上昇：世界的なインフレや円安によるもの・　円安による海外投資家の影響：海外投資家がお得に日本の不動産を入手

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数年前は価格の下落が予想されていましたが、上昇は続き、不動産の取引件数は増加傾向にあります。一般的に物価上昇に伴って取引は減少し、価格は下落するものです。しかし、直近10年の不動産市場は「高くても売れる」状況が続いています。

暴落待ちによるリスク

不動産が暴落する可能性があるならば、暴落するのを待って購入しようとする方もいるでしょう。しかし、実際に暴落するとは限らず、価格が上昇するリスクもあります。

暴落待ちが危険である理由としては、主に以下の2つのことが考えられます。

・ 不動産価格が暴落し続けたことはない・ 金利上昇のリスク

価格の下落を待っている間に値上がりする可能性もあり、金利が上がればその分総返済額も増えます。また、不動産購入はライフステージが変わる時期に検討するケースが少なくありません。そのため、暴落を待つことで、適切なタイミングを逃してしまう可能性もあるのです。

不動産が暴落する5つの原因

ちまたでは不動産の暴落が示唆されていますが、その原因を知っておくことも大切です。不動産が暴落する原因としては、次の5つのことが考えられます。

1.少子高齢化による供給の増加

不動産価格が下落する原因のひとつが、少子高齢化により不動産の供給量が多くなることです。第一次ベビーブームに生まれた団塊の世代が高齢化し、相続や財産整理を目的とした不動産売却を行うケースが増加することが予想されます。

市場に流通している不動産の供給が増加すれば、安くなければ売れない状況に陥る可能性が高いです。それにより、不動産価格が下落する可能性があります。

2.空き家の増加

空き家が増加することも、不動産が暴落する原因になるとされています。総務省統計局が2018年に発表した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、2018年度の空き家率は、過去最高の13.6％でした。

さらに不動産を所有している団塊世代の人口が減少すれば、持ち家に住む人の割合は減るため、空き家はますます増えていくでしょう。

不動産の所有者は買い手を早く見つけるために価格を下げて売却しようとするため、それによる不動産の下落が懸念されています。

3.住宅ローン金利の上昇

不動産価格の下落は、住宅ローンの金利の上昇とも関連しています。金利と不動産価格は相関関係にあるため、金融引き締めで住宅ローンの金利が上がれば、不動産需要と価格に影響を及ぼす可能性が高くなるのです。

2022年12月に日銀総裁は長期金利を一部利上げする方針を発表しており「直近では金融緩和を終了する予定はない」と述べています。また、現総裁は2023年7月のインドで開かれたG20財務相・中央銀行総裁会議で「金融緩和を続ける姿勢は変わらない」としていることから、金融緩和の状態が継続されるとみられるでしょう。

不動産の売買を検討している方は、政府の金融政策をこまめにチェックすることが大切です。現行のように低金利で住宅ローンが組めなくなれば、不動産を取得する人が減り、不動産価格が下落する可能性が考えられます。

4.新築マンション価格の頭打ち

東京オリンピックや新型コロナウイルスの影響により、都心部の新築マンションの価格は上昇し、その価格はバブル期を超えるほどの暴騰ぶりでした。その新築マンション価格も2022年には頭打ち感が出てきています。

さらに、収入が上がらない日本でこのまま不動産価格が上がれば、不動産を購入する人はいなくなってしまうでしょう。今後は利便性の高い都市部を除き、ほとんどの地域で不動産価格の下落が見込まれています。

5.株価の動きに連動

不動産価格は株価に遅れて動くといわれています。株価上昇に伴い、株式投資で得た利益で不動産を購入する人が増えるためです。

逆に、株式投資で損失が出れば、不動産を購入する人が減って売却しようとする人が増えます。結果的に不動産価格は下落することになるでしょう。

現状の日経平均株価は2021年をピークに緩やかな下落を辿っています。そのため、株価の動きに連動する形で、不動産価格も下落すると考えられています。

不動産の暴落待ちする？2025年問題と今後の見通し

マンションを購入するにあたって、不動産価格の暴落を待つべきか迷う方もいるでしょう。不動産の購入においては、2025年問題が大きく影響します。ここでは、2025年問題と不動産価格の今後の見通しについて見ていきましょう。

今後やってくる2025年問題とは？

2025年問題とは、団塊世代が後期高齢者となることで起こる社会的な変化のことです。たとえば、社会保障費の爆発的な増加や公共サービスの萎縮、労働力の不足などが挙げられます。

2025年問題が不動産市場に与える影響

2025年問題は不動産市場にも影響を及ぼします。起こるとされる主な事象は以下の3つです。

・ 相続による不動産売却の増加・ 不動産の買い手の減少・ 不動産の下落により市場の冷え込み

2025年問題は避けられない問題です。不動産におけるリスク回避のためにも、2025年問題についてはきちんと把握しておく必要があります。

今後の見通し

今後は、2025年問題の影響を受けて、社会情勢も大きく変わる可能性があります。

2025年以降は、本格的に相続件数が増加し、相続した空き家の売却が増えはじめ、不動産市場に空き家が多数出回るようになります。不動産売却数が増加する一方で、不動産購入世代である30代の人口は減少するため、不動産の買い手がつかなくなる事態が頻発するかもしれません。

また、全国的な人口減少に伴い、地方から都心への移住が増えて、多くの不動産物件の価値が下がる可能性があります。特に世帯数が減少する地方を中心に不動産の需要が減るため、それだけ価値が低くなることが予想されるでしょう。

不動産が暴落する3つのタイミング

不動産が暴落するタイミングとして、次の3つが挙げられます。購入するタイミングを見極めるうえで参考にしてみてください。

1.日銀の金利の上昇

日銀の金利の上昇は、不動産暴落を見極めるうえで重要なタイミングになります。

近年は、2013年より実施されている「アベノミクス」による金融緩和の影響により低金利で住宅ローンが組みやすくなり、金融機関から不動産業界へ多くのお金が融資されました。

しかし、景気後退が懸念される日本では、今後も金融緩和が継続されるのかは気になるところだと思われます。日銀総裁は継続する姿勢を示していますが「状況に応じて柔軟な対応をしていく」とも表明しており、世界情勢や日本の景気の動向によっては、金利が上昇することも考えられるでしょう。

2.株価の下落

株価は不動産価格の先行指標とされており、約1年後に株価の影響が不動産価格に及ぶとされています。つまり、不動産価格の下落のタイミングは、株価下落の1年後になるということです。

2023年時点では株価は総じて上昇傾向にあるため、2024年に不動産の価格が下落する可能性は低いと見られます。しかし、株価は金利に大きな影響を受けるため、安直に捉えるのは避けるべきです。

3.政府による不動産取引の規制

不動産価格が上昇し続けると、政府が何らかの規制をかけることも考えられます。そのタイミングで不動産が下落する可能性もあるでしょう。

たとえば、バブル期には「地価税」や「国土利用計画法」といった法律がありました。これらは金利を上げずに不動産取引や不動産価格を抑える制度です。さらに選択肢のひとつとして、増税も考えられます。

政府による規制は事前に周知されるため、金融政策をこまめに確認し、不動産価格の下落するタイミングを見極めることが大切です。

不動産の暴落待ちせずにお得に購入する方法

暴落待ちをする以外にマンションをお得に購入する方法はあります。その方法は次の3つです。

・ 立地のよさで選ぶ・ 修繕やリフォームの少ない物件を探す・ 信頼できる管理会社に相談する

立地がよい物件を選べば、将来的に売却しやすいというメリットがあります。情報収集をして購入エリアを決めることも大切です。

また、修繕やリフォームが少ない物件であれば、購入後の費用を抑えることができます。購入や修繕について相談するうえで、信頼できる管理会社を見つけるのもポイントになります。

まとめ：不動産は暴落待ちせず適切なタイミングで購入しよう

近い将来、不動産価格は暴落することが予想されています。不動産価格の暴落の有無に左右されることなく、要件に見合った物件を見つけることが大切です。

2025年問題に起こり得ることや不動産価格が暴落する原因、起こり得るタイミングについて、理解しておく必要があります。今後は不動産価格や市場の動向を観察しながら、購入できそうなタイミングで不動産を買うというスタンスを取ることが重要になるでしょう。

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