土地評価額の調べ方とは？誰でも簡単に目的に合わせた調べ方をご紹介
不動産の売買や贈与・相続では、土地の評価額に基づいて算出されます。しかし、不動産は専門性が高いため「どのように調べたらよいのか分からない」という方も多いのではないでしょうか。
土地の評価額は「一物五価」と言って目的に応じて複数の種類があるため、きちんと調べ方を知っておくことが大切です。この記事では、土地評価額の調べ方についてご紹介します。
土地の評価額は6種類
土地の評価額には「一物五価」と呼ばれる5つの評価額に、不動産鑑定評価額を加えた6種類あります。
・公示地価・基準地価・実勢価格・相続税路線価・固定資産税評価額・不動産鑑定評価額
土地の評価額が6種類ある理由は、それぞれ評価の目的が異なるためです。たとえば不動産の相続税を求める際には「相続税路線価」、不動産の売買取引では「不動産鑑定評価額」を参考にします。土地の評価額を調べる際は、目的に沿った調べ方を知ることが大切です。
①公示地価の調べ方
公示地価は、地価の変動を把握するための指標として利用されることが多く、不動産の購入や売却、評価においても重要な役割を果たします。ここでは、公示地価とは何かくわしく解説したうえで、調べ方をご紹介します。
公示地価とは？
公示地価とは、不動産の地価を表す公式的な指標であり、国土交通省が毎年1月1日に全国各地点の価格を調べて3月頃に公表されます。土地取引や相続税評価などの目安として活用されるほか、金融機関の担保評価や不動産市場の実態を反映する指標としても活用されることもあります。
公示地価は、地価公示法に基づいて不動産鑑定士が評価した土地の価値です。そして国土交通省土地鑑定委員会が地価を公表します。
【調べ方】国土交通省の土地総合情報システム
国土交通省の土地総合情報システムは、日本全国の土地に関する情報を収集・整理し、データベース化したシステムです。調べ方は以下のとおりです。
1.「標準値・基準値検索システム」をクリック2. 地図上の調べたい都道府県を選択3. さらに調べたい市区町村を選択4. 対象や調査年など、細かい検索条件を指定し、検索5. 一覧が表示され、「詳細を開く」を押すとさらに細かい情報が表示される
②基準地価の調べ方
基準地価は公示地価と同様に、土地の売買価格算定に用いられます。公示地価と似ていますが、公表する時期や実施期間、対象地域などが異なります。公示地価と混同しないよう、ここでご紹介する基準地価の概要と調べ方を押さえておきましょう。
基準地価とは？
基準地価とは、都道府県が毎年9月頃に公表する、土地の標準価格のことです。基準地価は公示地価と同様の評価方法となりますが、国土利用計画法に基づいて評価されます。対象となる地域は公示地価よりも広く、評価する不動産鑑定士は1人以上が一般的です。（公示地価は2人以上）
基準地価は、公示地価と同じ地点での評価も多く、公表する時期が半年遅れています。このことから、公示地価と基準地価を分析し評価の動向を測る目的で利用されることも少なくありません。
【調べ方】国土交通省の土地総合情報システムを使って調べる
基準地価は、公示地価と同様に国土交通省の土地総合情報システムを使って調べることが可能です。なお、手順も公示地価と同様に以下の手順で調べられます。
1.「標準値・基準値検索システム」をクリック2. 地図上の調べたい都道府県を選択3. さらに調べたい市区町村を選択4. 対象や調査年など、細かい検索条件を指定し、検索5. 一覧が表示され、「詳細を開く」を押すとさらに細かい情報が表示される
③実勢価格の調べ方
公示地価や基準地価は土地取引の指標として公表されますが、実際にはそのとおりの価格で必ず取引ができるわけではありません。一方、実勢価格はその土地の取引が成立した価格を指します。ここでは、実勢価格について具体的に解説し調べ方をご紹介します。
実勢価格とは？
実勢価格は前述したとおり、不動産売買において、売り手と買い手の間で取引が成立した価格のことを指します。国土交通省や都道府県が公表する「公示地価」「基準地価」とは大きく異なり、売買する当事者の間で自由に価格が決まる点が特徴です。
不動産の売り出し価格は、その地域の需要と供給、不動産の特徴（立地条件、建物の築年数や設備、面積など）などによって決まります。しかし売り出し価格のまま取引が成立するわけでもなく、買い手との取り引きを行う間に価格が前後するケースは珍しくありません。
実勢価格は実際に取り引きを進めてみないとわかりませんが、目安として公示価格の1.1〜1.2倍になることが多い傾向です。
【調べ方1】国土交通省の土地総合情報システムから調べる
実勢価格は国土交通省の土地総合情報システムから簡単に調べることができます。
1. 土地総合情報システムのトップページから「不動産取引価格情報検索」を選択2. 地図上から調べたい都道府県を選択3. 拡大地図から詳細な「地域」を選択4.「詳細表示」に実勢価格に表示される
上記の方法で、取引総額や最寄駅の距離、坪単価などくわしい情報を知ることができます。しかし調べたい地域を選択しても、取引情報が載っていない場合もあるためご留意ください。
【調べ方2】REINSから調べる
REINS（レインズ）とは、国土交通大臣から指定された不動産流通機構が運営している不動産流通標準情報システムのことです。
REINSは不動産仲介会社が物件情報を確認するシステムであるため、基本的に一般の方は閲覧できませんが「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」では一般の方も使用できます。
レインズマーケットインフォメーションでは、過去の不動産取引価格（実勢価格）を調べることが可能です。調べ方は以下のとおりです。
1. サイトトップから「マンション」「戸建」のどちらかを選択2. 地域詳細や条件など細かく絞り込んで検索3. 取引情報一覧から取引価格が掲載される
【調べ方3】不動産会社に査定してもらう
実勢価格は過去の取引価格であるため、自分が実際に売買取引をする際の目安にはなります。しかし自分の持っている土地の評価額を算出したい場合は、不動産会社に直接査定してもらうのが確実です。
不動産会社に査定してもらう際は、複数の会社に依頼してみるとよいでしょう。そうすることで平均的な値を割り出し、納得感を持って売買取引に進めます。
④相続税路線価の調べ方
相続税や贈与税の算出根拠となるのが、相続税路線価です。すなわち自分の持っている土地を相続あるいは贈与する際は、相続税路線価が重要となります。ここでは、相続税路線価とは何か解説しつつ、調べ方を2つご紹介します。
相続税路線価とは？
相続税路線価とは、相続税評価額を算出するための土地の単価のことです。相続税評価額は相続税や贈与税の算出根拠となります。相続税路線価は毎年1月1日に定められ、7月頃に国税庁が『財産評価基準書』にて公表します。相続税路線価は地価公示価格の8割を目安に設定されることが多いようです。
【調べ方1】国税庁の路線価図・評価倍率表で調べる
相続税路線価は国税庁ホームページの路線価図・評価倍率表から調べられます。調べ方は以下のとおりです。
1. 路線価図・評価倍率表から調べたい都道府県を選択（地図をクリックすることも可）2. 財産評価基準書の目次から「路線価図」を選択3. 路線価を調べたい市区町村を選択4. 調べたい地域の路線価図ページ番号を確認する
なお、路線価の見方がわからない場合は、ページ左タブから路線価図の説明や見方が載っているため参考にしてみてください。路線価図・評価倍率表では直近7年分の路線価図が見られます。相続税の申告で年をまたいだ場合は、相続開始年の路線価図から確認しましょう。
【調べ方2】資産評価システム研究センターの全国地価マップで調べる
相続税の路線価は国税庁の路線価図・評価倍率表で調べたほうが確実ですが、一般財団法人資産評価システム研究センターの『全国地価マップ』から確認することも可能です。調べ方は以下のとおりです。
1. サイトトップの掲載マップ一覧から、「相続税路線価等」を選択2. 利用にあたっての注意書きが出るため、確認して「同意する」を選択3. 地図上で調べたい地域を選択するか、検索窓から郵便番号や住所を入力する4. 詳細な地域を選択すると路線価図が表示される
全国地価マップでは相続税路線価以外にも、固定資産税路線価や公示価格も調べられます。ただし確実な情報を調べたい場合は、国や地方公共団体が公表する情報を参照したほうがよいでしょう。
⑤固定資産税評価額の調べ方
「毎年支払う固定資産税がいくらなのか知りたい」「不動産の売却価格の目安を知りたい」といった場合は、固定資産税評価額を使用します。ここでは、固定資産税評価額とは何か解説しつつ、調べ方を2つご紹介します。
固定資産税評価額とは？
固定資産税評価額とは、主に固定資産税を算出する際に用いられる基準価格のことです。固定資産税は、所有する不動産に対して毎年課税される税金であり、その課税額は固定資産税評価額を基に算定されます。
すなわち、毎年支払う固定資産税がいくらかを知りたい場合は、固定資産税評価額に一定の税率をかければ算出可能です。固定資産税評価額は各自治体が3年に1度の頻度で定めます。
【調べ方1】市区町村から送られてくる納税通知書から調べる
自分の所有している土地の固定資産税評価額を調べたい場合は、市区町村から送られてくる納税通知書を確認するのが確実です。納税通知書は毎年4月〜6月頃に送られてきます。通知書の書式は自治体によって異なりますが、固定資産税評価額が記載されているため確認してみてください。
また納税通知書のほかにも「固定資産税評価証明書」「固定資産課税台帳」で固定資産税評価額を確認できます。固定資産税評価証明書や固定資産課税台帳は、不動産が所在する市役所の窓口か、市区町村のホームページから郵送で閲覧・取得可能です。
【調べ方2】不動産会社に相談する
納税通知書は基本的に納税義務者にしか閲覧できないため、購入前の不動産の固定資産税評価額を知ることはできません。これから不動産を取得する場合は、不動産会社に直接尋ねるとよいでしょう。建築中の物件であれば、その物件を扱うハウスメーカーに確認すれば教えてくれる場合があります。
⑥不動産鑑定評価額の調べ方
「不動産の適正価格を知りたい」「不動産を相続人で分けたい」といった場合には、不動産鑑定評価額が用いられます。ここでは不動産鑑定評価額とは何か解説しつつ、調べ方をご紹介します。
不動産鑑定評価額とは？
不動産鑑定評価額とは、不動産の価値を不動産鑑定士が調査・評価して算出した金額のことです。鑑定評価額は、不動産の種類、場所、周辺環境、建物の構造や設備など、さまざまな要素を考慮して算出されます。不動産鑑定評価額は不動産売買や相続、贈与などの場面で用いられるほか、金融機関が不動産の担保価値を算出する際にも使用されます。
間違えやすい言葉に「不動産査定」がありますが、不動産査定は不動産会社が独自に定めた不動産の売却価格のことです。
【調べ方】不動産鑑定士に相談して調べる
不動産鑑定評価額を知りたい場合は、不動産鑑定士か不動産鑑定事務所に相談する必要があります。費用の見積もりを取り、契約を結んでから調査が開始されます。依頼料は不動産鑑定士や事務所によって異なり、数十万円程度かかる場合があるため、納得感を持って進めるためにも、相見積もりを取るとよいでしょう。
まとめ：正確な評価額を知りたい場合は専門家に相談しよう
土地の評価額には目的に応じて6種類に分けられます。相続税を知りたいのか、固定資産税を知りたいのかなど、目的に応じて評価額を調べてみてください。また自分で調べるのが難しい場合は、不動産会社に相談してみるのもよいでしょう。