住宅ローン控除額の上限はいくら？計算方法や適用要件についても解説
「住宅ローン控除の上限額が知りたい」 「住宅ローン控除はどうやって計算すればいいの？」 このようにお悩みではないでしょうか。 住宅ローン控除は、新築住宅を建てたり中古住宅を購入したりするときに活用でき、税金の控除が受けられる制度です。節税につながるため、住宅を取得する際には活用したい制度である一方、控除を受けるための要件や控除上限額には注意が必要です。 この記事では、住宅ローン控除の概要や計算方法、控除限度額についてくわしく解説します。 住宅ローン控除について理解を深めていただき、住宅取得にお役立てください。
住宅ローン控除の概要
住宅ローン控除について、基本的な内容を押さえておきましょう。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除は住宅ローン減税とも呼ばれ「住宅借入金等特別控除」という国の制度によって税金が差し引かれることを指します。 住宅ローン控除は、国民の住宅取得を支援・促進する目的で作られました。具体的には、住宅の建築・購入や住宅用地の取得などに住宅ローンを借り入れた場合、最長13年間は年末ローン残高の最大0.7%が所得税や住民税から控除される仕組みです。 住宅ローンの借入は必要ですが、住宅ローン控除を活用することで税金の負担を減らせます。
住宅ローン控除の適用要件
住宅ローン控除は新築住宅のほか、中古住宅やリフォーム・増築にかかる住宅ローンについて適用されます。ここでは新築住宅に関する適用要件を見ていきましょう。 【住宅ローン控除の適用要件（新築住宅）】 ・住宅ローン控除を受けようとする人が生活するための住宅であること ・住宅の床面積が50平方メートル以上あること ・住宅ローン控除を受けようとする年の合計所得金額が2000万円以下であること ※ただし、2024年（令和6年）末までに建築確認を受けた新築住宅で40平方メートル以上50平方メートル未満の場合には、合計所得金額が1000万円以下であれば要件を満たす ・住宅の引き渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に居住を開始すること ・店舗兼住宅などでは床面積の半分以上が生活するためのスペースであること ・住宅ローンの返済期間が10年以上であること 上記の適用要件のほか、2024年（令和6年）1月以降に建築確認を受ける新築住宅については注意が必要です。なぜなら、省エネ基準を満たさなければ原則として住宅ローン控除が受けられないからです。 なお、該当する省エネ基準（環境性能）に応じて、下表のとおり借入限度額が異なります。
住宅ローン控除の計算方法
住宅ローン控除の計算方法についても確認しておきましょう。所得税控除と住民税控除に分けて解説します。
所得税控除の計算方法
住宅ローン控除は基本的に所得税から控除されます。所得税控除の額を計算する方法は以下のとおりです。 【所得税控除の計算方法】 所得税控除額＝住宅ローンの年末残高×0.7% 所得税から控除される金額は、毎年末の住宅ローン残高に対して0.7%をかけて算出します。この計算に基づいて、最長で13年間控除を受けることが可能です。
住民税控除の計算方法
基本的に所得税から控除される住宅ローン控除ですが、所得税で控除しきれないときには住民税も控除されます。 具体的には、所得税の金額を控除できる金額が上回る場合、控除しきれなかった分は住民税から控除することが可能です。 【住民税控除の計算方法（プラスの場合に住民税から控除可能）】 住民税控除額＝住宅ローン控除可能額ー所得税額 ［計算例］住民税控除可能額＝住宅ローン控除可能額（15万円）ー所得税額（8万円）＝7万円 上記の計算例では、住宅ローン控除可能額15万円に対し所得税額が8万円なので、差額の7万円が所得税から控除しきれない額となります。この差額7万円については、住民税から控除されるという仕組みです。
住宅ローン控除の上限額
住宅ローン控除には上限額があります。所得税・住民税それぞれの控除上限額について、くわしく見ていきましょう。
【住宅ローン控除】所得税の控除上限額
新築住宅における住宅ローン控除では、その住宅が満たす環境性能などに応じて借入限度額が異なります。このため下表のとおり、借入限度額によって所得税の控除上限額が異なる点に注意が必要です。
実際に所得税から控除される金額は、「上表の控除上限額」もしくは「年末ローン残高×0.7%」のいずれか低い金額となります。
【住宅ローン控除】住民税の控除上限額
住民税は、所得税から控除しきれなかった住宅ローン控除額について控除が受けられますが、以下のとおり上限が定められています。 （住民税の住宅ローン控除上限額）＝所得税の課税所得金額の5%（上限：97500円） 仮に所得税から控除しきれなかった金額が97500円を超えた場合でも、住民税から控除できるのは97500円です。
住宅ローン控除に関するポイント4つ
住宅ローン控除に関するポイントを4つまとめました。 1.控除額は毎年変わる 2.適用要件や期限に注意する 3.控除期間に注意が必要 4.初年度は必ず確定申告を行う それぞれくわしく解説します。
1.控除額は毎年変わる
1つ目のポイントは、控除額が毎年変わることです。 住宅ローン控除額は、年末時点での住宅ローン残高をもとに計算します。そのため、毎年ローン返済を進めていけば年末残高も減っていき、控除額も変わります。 ただし、住宅ローンを組むときには返済計画表（償還表）が作られるため、各年の想定年末残高を参考にすれば、おおよその住宅ローン控除額の計算が可能です。
2.適用要件や期限に注意する
住宅ローン控除では、適用要件や期限に注意が必要です。 新築住宅に関する住宅ローン控除では、住宅の環境性能等に応じた借入限度額が定められています。子育て世帯・若者夫婦世帯には借入限度額の優遇措置があるなど、細かい要件もあるため注意が必要です。 また新築住宅以外でも既存住宅の購入や増築・リフォームを行う場合でも住宅ローン控除を活用できる可能性があり、新築住宅・既存住宅の違いによって控除期間が違ったり、入居年によって要件が変わったりします。 住宅ローン控除制度は、社会情勢などによって制度改正が繰り返されているため、最新の要件を確認して活用することが重要です。
3.控除期間に注意が必要
控除期間についても注意点を押さえておきましょう。 新築住宅の場合には最長13年間控除が受けられますが、住宅ローンを繰り上げ返済する場合には注意が必要です。たとえば繰り上げ返済によって、住宅ローン控除を受け始めて10年でローンを完済した場合、その後3年間は住宅ローン控除が受けられなくなります。 繰り上げ返済を行って返済利息を減らせたとしても、住宅ローン控除を受けられない期間が生じることで損をする場合も考えられるため、返済シミュレーションをしっかり行いましょう。
4.初年度は必ず確定申告を行う
住宅ローン控除を受けるには、初年度に確定申告が必須であることも忘れないようにしましょう。特に、普段は年末調整を行っている会社員や公務員の方は、確定申告に不慣れな場合が多く、そのため確定申告の様式や添付が必要な書類などについて、余裕をもって準備しておくことをおすすめします。 なお会社員や公務員の方は、2年目以降については年末調整で住宅ローン控除の申告が可能です。
まとめ：住宅ローン控除の上限額は借入金額や条件で異なる｜無理のない返済計画で家を建てよう
この記事では、住宅ローン控除の概要や計算方法、控除限度額について解説しました。 新築住宅の住宅ローン控除では、住宅の環境性能などに応じた借入上限額が定められており、控除額は年末ローン残高をもとに算出します。このため、控除限度額は毎年異なることに注意が必要です。 一方で、ローンを組む際に受け取る返済計画表（償還表）を参考にすることで、控除額を概算できます。 住宅ローン控除を活用すると、所得税（一部住民税）の負担を軽くできますが、無理のない返済計画を立てて理想の家を建てましょう。
