個人事業主が住宅ローンを利用するには？審査に通る3つのコツをご紹介
「個人事業主だと住宅ローンの審査に通りにくい」といったイメージをもっている人も多いのではないでしょうか。確かに個人事業主の場合は、収入の安定性といった面から住宅ローンの審査に通りにくいとされています。
しかし、審査で見られるポイントや審査に通るコツを知っていれば、個人事業主でも住宅ローンを利用することは可能です。
この記事では、個人事業主が住宅ローンを利用する際のコツを3つご紹介します。また審査ではどのようなポイントが見られているのかも解説しているため、ぜひ参考にしてみてください。
個人事業主は住宅ローンの審査に通りにくい？
一般的に個人事業主は会社員の方と比べて住宅ローンの審査に通りにくいと言われています。その理由のひとつは「収入の安定性」です。会社員であれば毎月決まった収入があるため、返済能力があることを証明しやすいといえます。
また有名な会社であったり役職に就いていたりすれば、その分信用度も向上するでしょう。
しかし、個人事業主の場合、病気などで休業するとその期間の収入はゼロになる可能性が高く、「個人の環境の変化が収入に直接影響する」というイメージをもたれやすいです。
そのため、金融機関は個人事業主への融資に対して消極的な傾向があります。
個人事業主が住宅ローン審査で見られる5つのポイント
住宅ローン審査で見られるポイントが分かれば、ある程度対策が立てられます。個人事業主は会社員と比べて審査に通りにくいため、少しでもポイントを押さえておきましょう。ここでは、住宅ローン審査で見られる5つのポイントをご紹介します。
1.所得や安定性があるか
前述したとおり、安定した所得があるかどうかが確認されるポイントです。個人事業主の場合、多くの金融機関では3年分の確定申告書の提出を求められます。その際に、見られるのは売上や収入ではなく「所得」です。
収入が多くても、その分経費として多く支出していれば所得は少なくなります。節税のために経費を多く計上すれば、審査で不利になってしまうため注意が必要です。
また3年以上黒字で経営しているかも見られます。赤字経営であれば、事業の不安定さにより審査にとおるのは厳しいでしょう。
2.収入に比べて借り入れ金額が多くないか
収入だけでなく、借り入れ金額も見られます。住宅ローンでは、「返済負担率」も審査基準のひとつです。返済負担率とは、税込年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合のことで、「返済比率」とも呼ばれます。
収入に比べて借り入れ金額が多い場合は、審査に通らないか、借り入れ金額を減らされるでしょう。この返済負担率の基準は金融機関や住宅ローンの種類によってさまざまですが、おおむね30〜35%です。
住宅ローンのフラット35の場合、年収400万円未満で返済負担率30%以下、年収400万円以上で35%以下とされています。
返済負担率の計算は、以下のサイトから確認できるため、気になる人は利用してみてください。
（参考：返済負担率の計算 | 一般財団法人 住宅金融普及協会）
3.税金やローンの支払いで滞納がないか
金融機関は、個人の信用情報も見ています。過去に税金やローン、クレジットカードの支払いで滞納があれば審査にとおりにくくなるので注意が必要です。
こういった個人の信用情報は「指定信用情報機関」が記録しています。クレジットカードの支払い滞納や金融事故がある場合、「異動情報」に記録され、その記録は一般的に5年間は消えません。
また奨学金の返済やスマートフォンの本体分割払いでの延滞も、信用情報に記録される可能性があるため注意が必要です。
4.購入する物件に担保価値があるか
住宅ローンで購入する物件の価値も見られます。万が一住宅ローンの返済ができなくなった場合、金融機関は抵当権を行使し、その物件を差し押さえます。
そして差し押さえた物件を競売にかけるなどして、金融機関は住宅ローンの未返済分を取り返すのです。
しかし、住宅ローンで購入する物件の築年数が古かったり、人気のなさそうな物件だったりすれば、物件を競売にかけても売れないでしょう。
そういった担保価値がない物件と判断された場合、希望する融資額が認められないか、融資にとおらない可能性があります。
5.年齢や健康状態に問題ないか
住宅ローン利用者の年齢や健康状態に問題がないかも重要です。体調を崩して働けなくなれば、返済能力もなくなってしまいます。病気のリスクも年齢とともに高まるため、年齢・健康状態は大事なチェック項目です。
多くの金融機関では、「完済時の年齢は80歳未満」を要件としています。そのため、年齢が上がるにつれて融資額が少なくなる可能性があるため注意しましょう。
また住宅ローンを組む場合、「団体信用生命保険（団信）」への加入を条件としているのが一般的です。団信は、住宅ローンの契約者が亡くなったり高度障害状態になったりした際に、その後の支払いが免除になる保険です。
しかし、健康状態によっては団信に加入できない場合もあります。住宅ローンの要件が団信加入を条件としている場合は、健康状態も気をつけなければいけないポイントです。
個人事業主が住宅ローンの審査に通る3つのコツ
住宅ローンの審査が厳しい個人事業主でも、コツを知っていれば審査に通りやすくなります。住宅ローンの利用を考えている人は、ここで解説する住宅ローンの審査に通る3つのコツを押さえておきましょう。
1.頭金を多く用意する
個人事業主に限った話ではありませんが、頭金を多く用意し、借入額を減らせば審査にとおりやすくなります。特に個人事業主は収入が低いイメージをもたれているため、借入額を下げて審査のハードルを下げることが大切です。
2.利用しやすい金融機関を選ぶ
住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なるため、利用しやすい金融機関を選ぶことも大切です。金融機関によっては、個人事業主のマイホーム取得を応援しているところもあります。
また普段から事業資金で取引している金融機関であれば、ほかの金融機関よりも資金繰りを理解してくれる可能性があるため、審査に通りやすいでしょう。
3.フラット35を検討する
多くの金融機関では、直近3年分の確定申告書の提出が求められます。しかし、フラット35の場合は、確定申告書の提出が2年分のみです。また直近1年分の所得が条件を満たしていれば利用できるため、比較的審査に通りやすいといえます。
住宅ローンの申し込みに必要な書類
金融機関によって住宅ローン申し込みの必要書類は異なりますが、基本的には以下の通りです。
・本人確認書類（運転免許証やパスポートなど）
・収入を証明する書類（確定申告書や納税証明書）
・物件に関する書類（不動産売買契約書や重要事項説明書など）
また仮審査や本審査によって提出する書類は異なります。
店舗や事務所併用を考えている人は注意！
個人事業主の場合、購入する住宅をお店や事務所としても利用する人もいるでしょう。その際は、居住部分の床面積に注意が必要です。
住宅ローンは居住用の住宅に適用されるものであるため、仕事として利用する物件には適用できません。適用要件は金融機関によっても異なりますが、原則的に居住部分の床面積が50％以上必要だとされています。
まとめ：個人事業主でも住宅ローンを組むことは可能！
個人事業主は会社員と比べて住宅ローンの審査に厳しいのは確かです。しかし、どのような部分を審査されるのか知っておけば、事前に対策は立てられます。また頭金を多く用意したり、利用しやすい住宅ローンを選んだりすることで、審査に通りやすくなります。
住宅ローンを考えている個人事業主の方は、本記事で解説したポイントを押さえて、住宅ローンを利用するタイミングや金融機関を検討してみてください。
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