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ついに動き出す京阪三条駅前の再開発

京阪三条駅は、京都市東山区の北端、鴨川の東岸に位置している。東海道五十三次の終点として古くから知られる三条大橋のすぐそばにあり、地下鉄東西線と接続している京都市内有数のターミナル駅だ。

そんな三条駅の目の前に、鴨川と東山を望む約6,400m2の広い土地があるのをご存じだろうか。これだけの一等地でありながら、1997年に地上の旧駅舎などが撤去された後、2003年から2016年までは暫定的な商業施設「KYOUEN」が営業していたものの、同施設の閉鎖後は長らく駐車場として使われてきた。

この場所がついに動き出す。2025年7月、京阪ホールディングスがホテルと商業施設が一体となった複合施設の計画を発表したのだ。

なぜこれほど長い空白が生まれ、今になって動き出したのか。そして、この再開発は東山エリアの住環境や不動産市場に何をもたらすのか。これらを住まいの視点から読み解いていきたい。

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京都の景観を守る高さ規制

京阪三条駅は、もともと地上にホームを構える駅だった。1987年5月、鴨川の治水対策や交通渋滞緩和を目的とした京阪本線の地下化事業により、駅が地下化された。1989年には終点が出町柳まで延伸されている。その後、地上に残されていた旧駅舎などの建物が1997年に撤去され、長らく駐車場として使われてきた。鴨川と東山を望む一等地でありながら、なぜ商業施設や住宅として活用されなかったのか。その背景には、京都ならではの事情がある。

まず挙げられるのが、京都市の厳格な景観規制だ。京都市は2007年に「新景観政策」を施行し、市街地の建物の高さやデザインに対する規制を強化した。屋上の看板は市内全域で全面的に禁止されているほか、三条駅前を含む鴨川沿いのエリアでは、建物の高さは概ね12m〜20mに制限されている。

このような規制は、京都らしい風景を守るという意味では高い効果を上げてきた。しかし、開発事業者の視点で見ると、事業の採算を圧迫する要因にもなる。一般的に駅前の一等地は、容積率を最大限に活用して高層化することで、初めて投資分の回収が可能になる。ところが、高さが20m前後に抑えられると、商業施設や住宅として十分な床面積で確保できず、収益性が大きく低下してしまうのだ。

実際、この土地では過去にも開発計画が浮かんでは消えてきた。バブル期には京阪百貨店の出店構想が持ち上がったが、バブル崩壊後の景気悪化と厳しい規制の中で実現には至らなかった。その後も複数の構想が検討されてきたものの、いずれも具体化することなく時間だけが過ぎていったのだ。

結果として、京都の美しい街並みは守られた一方で、三条駅前に新しいにぎわいが生まれることはなかった。

2024年12月、三条駅周辺が都市再生緊急整備地域に

そんな三条駅前の状況が、2024年12月に大きく動いた。内閣府が三条駅周辺エリアを「都市再生緊急整備地域」に指定したのだ。同時に、京都駅周辺の「京都南部油小路通沿道地域」と「京都駅周辺地域」が統合されたことで、京都市内の再開発を支援する枠組みが大きく組み直されたのである。

都市再生緊急整備地域とは、国が都市再生特別措置法に基づいて「街の整備を急いで進めるべき場所」として指定したエリアのことだ。指定を受けたエリアでは、開発を行う企業に対して容積率の特例措置や税制優遇、金融支援などさまざまな支援が用意されている。三条駅前が都市再生緊急整備地域に指定されたことで「採算が取れない」と諦められてきた開発が、ようやく実現可能なものになったのだ。

ではなぜこのタイミングで京都市が制度の活用に動いたのか。背景には、京都市が長年抱えてきた人口減少と若い世代の市外流出という課題がある。京都市は近年、子育て世代の定住促進を政策の柱に掲げ、住環境と都市機能を更新する取り組みに力を入れている。景観を守るだけでは街の活力を維持できないという問題意識が、政策の転換を後押ししているのではないだろうか。

京都駅周辺エリアが「京都市の南の玄関口」を担うのに対し、三条駅周辺は「京都市の中心部に近い拠点」として位置づけられた形だ。「景観を守る京都」から「景観と都市機能を両立させる京都」へ。京都で大きな再開発が動き出すための条件が、ようやく揃ったのである。

三条駅周辺プロジェクトの概要

京阪ホールディングスが2025年7月に京都市へ提出した計画の概要は以下のとおりだ。

・敷地面積：約6,400m2
・延床面積：約27,000m2
・階数：地下2階・地上6階（高さ約25m）
・用途：商業施設、ホテル（高級グレード）
・開業予定：2029年

注目したいのは、建物の高さ約25mという数字である。この一帯では京都市の規制により高さ12〜20mの制限を設けているが、都市再生緊急整備地域の指定を受けて制限の緩和を目指している。

施設の特徴として挙げられるのは、京都の自然と歴史を意識した空間づくりだ。3階の西側には、鴨川の風や音を感じながら、京都の景色を一望できる展望テラスが設けられる。外観は和風デザインが検討されており、京都市美観風致審議会の意見を踏まえながら、鴨川の対岸から見た景観にも配慮した形に仕上げられる予定だ。

機能面では、駅と街の一体化が期待されている。京阪三条駅の中央改札口と新施設が接続され、地下から地上まで歩行者がスムーズに行き来できる通路がつくられる。バリアフリーにも対応する予定で、駅・施設・鴨川の風景までが一続きの空間となり、観光地の玄関口にふさわしい、開かれた拠点が誕生することになる。

駅前再開発が周辺の住環境と不動産市場に与える影響

今回の再開発がもたらす影響を、住まいの視点から読み解いてみよう。

まず注目すべきは、生活利便性の変化である。三条駅周辺はこれまで観光客向けの施設や飲食店が中心で、日常使いのスーパーや医療機関などの生活インフラは決して充実しているとはいえなかった。そこに約27,000m2の商業施設が誕生すれば、このエリアの生活圏が大きく変わる可能性がある。駅と直接つながる立体的な通路も整備されるため、買い物や移動がスムーズになるだろう。「観光地としての三条」と「暮らす場所としての三条」が両立する街へと変わっていくはずだ。

次に、不動産市場への影響である。三条駅が位置する東山区は、京都市11区のなかで人口が最も少ない。2022年の京都市の住民基本台帳人口によると、65歳以上の高齢者が占める割合は33.6%と京都市内で最も高く、単独世帯の割合も60.8%と京都市内で2番目に高い水準にある。

参考：京都市「京都市の住民基本台帳人口」

本来であれば、このようなエリアは子育て世代が定着しにくいため、不動産市場の停滞が懸念される。しかし、今回のような大規模プロジェクトは、エリア全体の地価や賃料の底上げ効果をもたらすことがある。京都市の中古マンション価格は近年高止まりが続いており、駅前再開発がその傾向をさらに後押しする可能性は十分にあるだろう。

ただし、住まい選びや投資の判断は慎重にするべきだ。一般的な駅前の再開発では、開業前から地価が上がり始め、開業後にもう一段階上がるというパターンが見られる。だからこそ、いつ不動産価格が変動するのかを慎重に見極めなければならない。

また、新たな施設にホテルや商業施設が設置され、外から訪れる人が増加すれば、暮らす街としての落ち着きが失われるリスクもある。京都市内ではすでに、住宅街にまで観光客が入り込んで生活道路が混雑したり、住民がゴミ問題やマナー違反に悩まされたりするケースが各地で起きている。

三条エリアが、観光と居住のどちらに重心を置く街になるのか。その方向性を見定めながら、住まいや不動産投資の判断材料にしていきたい。

2029年、三条エリアはどう変わるか

景観規制が守ってきた鴨川の風景と、その規制が生んだKYOUEN閉鎖後から続く駅前の空白。この2つは、京都市が長く抱えてきた矛盾だったのかもしれない。今回のプロジェクトで予定されている高さ約25mという建物の規模感も、京都という街への配慮の現れであり、同時に都市再生制度を活用した突破口でもある。

景観を守りながら、都市機能も向上させる。その両立を試みる今回のプロジェクトは、三条駅前の街並みを刷新するだけでなく、京都市全体の街づくりの未来を占う試金石にもなりそうだ。

2029年、鴨川を望む駅前にどんな景色が広がっているのか。京都の街づくりの新たな転換点として、注目していきたい。

杉山 明熙
不動産特化ライター
元不動産営業のWEBライター。宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、賃貸不動産経営管理士。12年間の不動産営業を経験後、不動産特化ライターとして大手メディアや不動産会社のオウンドメディアで、住まいや不動産投資に関する記事を多く提供している。不動産業界経験者にしかわからないことを発信することで「実情がわかりにくい不動産業界をもっと身近に感じてもらいたい」をモットーに執筆活動を展開中。